Mniejsze bądź większe usterki mogą przytrafić się nawet w nowym mieszkaniu – kupionym na rynku pierwotnym. Zdarza się, że ujawniające się wady, nie są wynikiem świadomego niedopatrzenia dewelopera, bowiem często wina leży również po stronie producenta albo innych okoliczności. Mieszkanie deweloperskie dla wielu ludzi jest spełnieniem marzeń, otwarciem nowego etapu w życiu oraz źródłem mnóstwa emocji, które mogą ograniczyć czujność podczas odbioru nieruchomości, przez co łatwo jest przeoczyć różne mankamenty. Na szczęście na straży interesów nabywców mieszkań od dewelopera, stoi szereg instrumentów prawnych, które pomogą w skutecznym wyegzekwowaniu naprawy czy nawet finansowego zadośćuczynienia m.in. rękojmia dewelopera. W niniejszym artykule omówimy zagadnienia rękojmi i gwarancji.
Protokół odbioru, czyli pierwszy etap egzekwowania odpowiedniej jakości
Warto pamiętać, że najlepszym momentem na wyłapanie ewentualnych niedoskonałości oraz wad, jest formalny odbiór mieszkania od dewelopera. Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, to idealna okazja na stwierdzenie usterek albo istotnych odstępstw od warunków zawartej umowy. W takiej chwili dobrze jest skorzystać z doświadczenia i wiedzy zaprzyjaźnionego budowlańca albo rzeczoznawcy, którego można poprosić o pomoc w ocenie stanu przejmowanej nieruchomości. Jeśli zgłoszone nieprawidłowości są zasadne, deweloper ma 30 dni na usunięcie wszelkich zaprotokołowanych usterek. Zakwestionowanie prawidłowości wykonania poszczególnych elementów mieszkania podczas odbioru, to zdecydowanie najlepsza i w praktyce – najskuteczniejsza forma „upomnienia się” o odpowiednią jakość. Niestety, mimo należytej staranności stron, pewne wady mogą ujawnić się dopiero po dłuższym czasie użytkowania mieszkania – wtedy pozostaje inna droga do wyegzekwowania swoich praw.
Rękojmia dewelopera – kiedy można z niej skorzystać?
Przechodzimy do sedna. Zgodnie z obowiązującym prawem, okres rękojmi, w których nabywca mieszkania na rynku pierwotnym może dochodzić swoich roszczeń z tytułu ujawnionych wad nieruchomości – wynosi 5 lat, licząc od daty formalnego odbioru. Jest to ustawowe zabezpieczenie konsumenta, dlatego deweloper nie może skrócić terminu swojej odpowiedzialności w tym zakresie. Takie regulacje w obszarze obrotu na pierwotnym rynku nieruchomości, wprowadzono w 2014 r., wcześniej deweloper zobowiązany był do usunięcia usterek w okresie 36 miesięcy od chwili przekazania mieszkania kupującemu.
Wśród usterek wykonawczych, jakie obejmuje rękojmia od dewelopera, można wymienić:
- wady, które wpływają na zmniejszenie wartości albo użyteczności mieszkania (np. nieszczelna stolarka, błędnie wypoziomowane powierzchnie ścian czy podłóg, niedrożne odpływy),
- istotne braki w stosunku do zakresu objętego umową (np. brak instalacji wentylacyjnej, parapetów okiennych),
- nieprawidłowości związane z wydaniem lokalu mieszkalnego w stanie niezupełnym (np. istotne różnice w metrażu – zwykle dopuszcza się odchylenia +/- 2% w stosunku do deklarowanej powierzchni umownej lub brak pomieszczenia piwnicy/komórki).
Jakie kroki może przedsięwziąć właściciel mieszkania, aby skutecznie wyegzekwować satysfakcjonujące dla siebie rozwiązanie – w sytuacji ujawnienia wad w nowym mieszkaniu? Poszkodowany nabywca ma prawo:
- zażądać usunięcia wady bądź jej naprawy na koszt dewelopera,
- negocjować obniżkę ceny nabycia lokalu, adekwatną do skali, w jakiej usterka zmniejszenia wartość finansową/użytkową mieszkania,
- odstąpić od umowy wraz z domaganiem się zwrotu pieniędzy – w momencie, gdy deweloper nie przystąpił do usunięcia wad w wyznaczonym terminie.
Co ciekawe, odpowiedzialność dewelopera nie ustaje nawet w przypadku, kiedy nie jest on bezpośrednio winien zaistnienia usterki ani nie miał świadomości montażu wadliwych elementów. Sięgnięcie po instytucję rękojmi będzie nieskuteczne i bezzasadne, jeżeli deweloper poinformował wcześniej kupującego o wadach lub dokonał już z tego tytułu obniżenia ceny lokalu mieszkalnego.
Odpowiedzialność gwarancyjna dewelopera
Wielu nabywców nieruchomości na rynku pierwotnym, przecenia skuteczność dochodzenia swoich praw na bazie gwarancji deweloperskiej. Gwarancja przyznawana przez sprzedającego nowy lokal mieszkalny, jest całkowicie dobrowolna, a głównym powodem jej udzielania, są zwykle względy reklamowe, mające na celu uatrakcyjnienie oferty. Udzielenie gwarancji przez dewelopera należy traktować jako gest życzliwości z jego strony oraz dowód na to, że identyfikuje się on z wysoką jakością wykonanej przez siebie pracy. Informacja o opcji gwarancyjnej, może być więc ważną wskazówką dla osób zamierzających kupić nowe mieszkanie i poszukuje wiarygodnego dewelopera.