W kwietniu 2012 roku weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską.
Nakłada ona na deweloperów obowiązek posiadania rachunku powierniczego, którego zadaniem jest minimalizacja ryzyka inwestycyjnego ponoszonego przez nabywcę oraz zabezpieczenie jego środków finansowych.
Zakup domu lub mieszkania, które jest jeszcze na etapie budowy, zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Wzrasta ono w sytuacji, gdy inwestycja finansowana jest wyłącznie ze środków dewelopera oraz wpłat pochodzących od nabywców. Ogłoszenie przez dewelopera upadłości i związane z tym ryzyko nieukończenia inwestycji, mogłoby oznaczać dla klienta utratę wszystkich wpłaconych środków. Właśnie przed takimi sytuacjami zabezpiecza nabywców rachunek powierniczy dewelopera.
Czym jest rachunek powierniczy?
Rachunek powierniczy jest podstawowym narzędziem chroniącym wpłaty dokonywane przez nabywcę domu czy mieszkania. Należący do dewelopera rachunek służy gromadzeniu na nim wpłat dokonywanych przez nabywcę na cele ustalone w umowie deweloperskiej, wg ustalonego wcześniej harmonogramu. Jeżeli dojdzie do ogłoszenia przez dewelopera upadłości, wszystkie środki są zwracane nabywcy.
Funkcjonowanie rachunku wymaga zawarcia umowy rachunku powierniczego pomiędzy deweloperem a bankiem i dotyczy prowadzenia rachunku (powinna również określać, w jakiej formie prowadzony będzie rachunek, otwartej czy zamkniętej).
Rodzaje rachunków powierniczych
W zależności od sposobu realizacji wypłat zgromadzonych środków oraz stopnia ochrony, jaki zapewnia rachunek powierniczy, możemy wyróżnić rachunki zamknięte i otwarte.
Rachunek powierniczy zamknięty jest najbardziej korzystnym rozwiązaniem dla nabywcy i gwarantuje ochronę jego środków aż do momentu ukończenia inwestycji i odebrania kluczy do domu czy mieszkania. Warunkiem wypłaty przez dewelopera środków zgromadzonych na rachunku zamkniętym jest bowiem przedstawienie aktu notarialnego, przenoszącego prawa własności na nabywcę.
Rachunek powierniczy otwarty oznacza, że bank wypłaca deweloperowi środki w miarę postępu prac na budowie. Wypłaty realizowane są w transzach, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia. Harmonogram ten musi zakładać przynajmniej cztery etapy, a koszt każdego z nich powinien stanowić od 10 do 25% całkowitego kosztu inwestycji.
Zakończenie poszczególnych etapów budowy musi być potwierdzone odpowiednim wpisem w dzienniku budowy i podlega kontroli pracownika banku, posiadającego uprawnienia budowlane. Bank ma również prawo kontrolowania rachunków dewelopera, weryfikowania, na co zostały przeznaczone wcześniejsze transze oraz sprawdzania, czy deweloper na bieżąco reguluje swoje zobowiązania względem wykonawców.
Podsumowanie
Wejście w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego znacznie ograniczyło ryzyko ponoszone przez nabywców. Rachunek powierniczy w dużej mierze zabezpiecza ich prawa i środki finansowe, nawet, jeżeli decydują się na zakup domu czy mieszkania, którego budowa jest dopiero na początkowym etapie.
Warto pamiętać, że wspomniana ustawa nakłada na dewelopera obowiązek zamieszczenia informacji o posiadanym przez niego rachunku powierniczym w prospekcie informacyjnym oraz w umowie deweloperskiej.