Kupno domu dla wielu osób – obok ślubu czy narodzin dziecka – jest najważniejszym wydarzeniem w życiu. Potencjalnej transakcji zakupu domu, towarzyszy olbrzymi bagaż emocji, które nie są najwłaściwszym doradcą w sytuacji, kiedy niezbędna jest obiektywna ocena i racjonalne podejście. Na co powinniśmy zwrócić szczególną uwagę przed nabyciem domu, żeby przez kolejne lata nie ponosić przykrych konsekwencji jakiegoś przeoczenia bądź zaniechania? Okazuje się, że kwestie, jakie warto sprawdzić przed zakupem domu, różnią się w zależności od tego – czy decydujemy się na nieruchomość z rynku wtórnego albo od dewelopera.
Pewniej i bezpieczniej u dewelopera?
Kryteria oceny danej nieruchomości mieszkalnej, której zakup leży w kręgu naszych zainteresowań, można ogólnie podzielić na trzy kategorie: wizualna, techniczna oraz formalno-prawna. Osoby kupujące dom na rynku pierwotnym, mają nieco ułatwione zadanie, bowiem główną uwagę koncentrują one na dogodnej lokalizacji i atrakcyjnym wyglądzie budynku. Dom zakupiony od dewelopera, wyposażony jest w komplet nowych, funkcjonalnych i zazwyczaj technologicznie zaawansowanych instalacji, objętych dodatkowo gwarancją. Od kiedy transakcje na rynku pierwotnym regulowane są przepisami ustawy, chroniąc głównie interesy przyszłych właścicieli, formalności również nie spędzają snu z powiek nabywcom inwestycji deweloperskich. Przed zakupem domu czy mieszkania na rynku pierwotnym, warto zapoznać się jednak z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Może się bowiem okazać, iż w nieodległej przyszłości – w pobliżu osiedla planowana jest budowa hałaśliwej trasy drogowej/obwodnicy albo uciążliwego zakładu przemysłowego. Bezcennym źródłem informacji na temat specyfiki danej lokalizacji, może okazać się także rozmowa z życzliwymi sąsiadami, która często potrafi przechylić szalę ostatecznej decyzji.
Zakup domu na rynku wtórnym, czyli miej oczy dookoła głowy
Z chwilą, gdy natrafiliśmy na interesujące ogłoszenie w zakresie sprzedaży domu na rynku wtórnym, jedną z kluczowych czynności powinno być sprawdzenie jego stanu technicznego. Wiedza na temat stanu instalacji, stolarki czy tynków, pozwoli uniknąć zbędnego rozczarowania, a nierzadko też zaoszczędzić sporą sumę pieniędzy. Każda odkryta usterka czy wada lub ponadprzeciętny stopień wyeksploatowania istotnego elementu domu – jest podstawą do negocjacji ceny zakupu. To forma swoistej rekompensaty z tytułu kosztów, jakie poniesiemy na doprowadzenie przestrzeni mieszkalnej do określonego standardu oraz bezpiecznego użytkowania. Dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy doświadczonego fachowca bądź rzeczoznawcy budowlanego, którzy wprawnym i chłodnym okiem – ocenią obiektywnie stan techniczny budynku. Do najważniejszych elementów oraz obszarów, jakich stan należy sprawdzić przed zakupem domu, należą:
- elementy konstrukcji i posadowienia domu – m. in. fundamenty, belki, więźba dachowa,
- ocieplenie/termomodernizacja elewacji budynku,
- instalacja elektryczna, w tym m. in. stan/podział obwodów w rozdzielni oraz rodzaj i stan przewodów; w budynkach starszego typu, powszechne są kable aluminiowe, które – ze względu na proces utleniania – zaleca się wymienić, co z niestety wiąże się z wysokimi kosztami prac (np. nowe przewody, skrzynka bezpiecznikowa, tynki),
- instalacja wodna – m. in. ogólna ocena szczelności, ciśnienia czy terminów legalizacji wodomierzy,
- sieć gazowa – np. badanie szczelności instalacji,
- kanalizacja – m. in. drożność sieci,
- grawitacyjna instalacja wentylacyjna – czasem do oceny wystarczy zwykły płomień zapalniczki bądź umiejętność dostrzeżenia objawów zawilgocenia, np. zaparowanych przeszkleń czy skraplania,
- poszycie dachu – ocena wizualna stanu materiałów (np. dachówka, papa) oraz odszukanie ewentualnych zacieków na sufitach,
- posadzki i tynki – kwestia pęknięć, mruszenia, zawilgocenia, wykwitów pleśni itp.,
- stolarka okienna – m. in. szczelność, izolacyjność termiczna, funkcjonalność (ocena mechanizmów rozwierno-uchylnych, opcji mikrowentylacji itd.).
Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?
W sytuacji, kiedy kupujemy dom za pośrednictwem sprawdzonego i zaufanego biura nieruchomości, w zasadzie możemy liczyć na sprawdzenie wszystkich koniecznych formalności przez wyspecjalizowanego agenta. Oczywiście, nie zaszkodzi, aby również we własnym zakresie przeanalizować stan prawny i właścicielski domu – chodzi przecież o nasz komfort i niemałe finanse. Żeby sprawdzić wszelkie istotne aspekty, w tym dane osób upoważnionych do dysponowania nieruchomością czy różnego rodzaju ograniczenia – wystarczy numer księgi wieczystej. Ta informacja pozwoli nam bezpłatnie przeanalizować pełen status i dane nieruchomości (dział II; w tym właściciela, adres, metraż/powierzchnię), ewentualne obciążenia hipoteczne (np. kredyt; dział IV), a nawet prawa służebności osobistej (tzw. dożywocie; dział III). Warto pamiętać, że umowa przenosząca prawa nieruchomości (sprzedaż), wymaga dla swojej ważności formy aktu notarialnego.