Dla większości osób – zwrot quoad usum jest całkowicie obcobrzmiącym sformułowaniem, jednak z pewnością wielu miało w praktyce do czynienia z rozstrzygnięciami wynikającymi z takiej specyficznej umowy.
Podział quoad usum to bardzo popularna formuła w obszarze uregulowania warunków korzystania z nieruchomości wspólnej przez poszczególnych jej współwłaścicieli. Podpisanie stosownej umowy w tym zakresie, stwarza współwłaścicielom m. in. możliwość wykorzystywania fragmentu wspólnego budynku (np. piwnic) czy gruntu (np. ogródka) do wyłącznego użytkowania. Do zawarcia umowy quoad usum, czyli umowy o podziale nieruchomości do korzystania, często dochodzi w momencie, kiedy z różnych powodów niemożliwy jest formalny podział nieruchomości.
Zakres umowy o podziale nieruchomości do korzystania
Umowa quoad usum przewiduje, że niektórzy lub wszyscy współwłaściciele danej nieruchomości nabywają prawa do posiadania, korzystania oraz czerpania pożytków z części majątku stanowiącego współwłasność. Naturalną konsekwencją takiego podziału, jest również ustalenie, iż współwłaściciel konkretnego fragmentu nieruchomości, do jakiej jest uprawniony na mocy umowy quoad usum, zobowiązany jest do ponoszenia kosztów towarzyszących utrzymaniu jego „kawałka”. Warto wiedzieć, że podpisanie umowy o podziale nieruchomości do korzystania, nie przekłada się na sposób ewentualnego zniesienia współwłasności w przyszłości.
Praktyczne przykłady zastosowania umowy quoad usum
Jeśli brakuje podziału nieruchomości, to rozwiązanie w postaci quoad usum będzie najlepszą opcją. Dosyć powszechnie ten rodzaj umowy stosowany jest przez deweloperów, podczas sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych na rynku pierwotnym. Przykładowo, na mocy umowy o podziale nieruchomości do korzystania, właściciele mieszkań zlokalizowanych na najniższej kondygnacji, zyskują prawo do czerpania pożytku z przylegających do budynku przestrzeni ogródkowych. W innym z kolei przypadku, umowa quoad usum toruje możliwość korzystania z lokali mieszkalnych, w sytuacji, gdy nie doszło jeszcze do ich formalnego wyodrębnienia.
Jaka forma zawarcia umowy quoad usum?
Postanowienia Kodeksu Cywilnego nie wskazują żadnych obwarowań w zakresie formuły zawarcia umowy o podziale do korzystania. W związku z tym nic nie stoi na przeszkodzie, żeby umowę taką móc zawrzeć nawet w formie ustnej, jednak zawsze warto dążyć do sformalizowania wszelkich ustaleń w formie pisemnej. Co prawda nie ma takiej konieczności, jednak można zadbać o podpisy na umowie quoad usum poświadczone notarialnie albo wręcz zdecydować się na jej zawarcie w formie aktu notarialnego. Ta szczególna forma niesie ze sobą korzyść w postaci możliwości ujawnienia faktu jej zawarcia w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości wspólnej (w III dziale KW).