Umowa przeniesienia własności często mylona jest z umową deweloperską. Są to jednak dwa zupełnie odrębne dokumenty, normujące prawa i obowiązki dotyczące nabywcy oraz wykonawcy domu. Obie umowy łączy forma aktu notarialnego, ale to umowa przeniesienia własności domu jest potwierdzeniem nabycia prawa do domu, które znajduje także odzwierciedlenie w księdze wieczystej. Dokument ten kończy z reguły relacje pomiędzy deweloperem a kupującym nowo wybudowany dom i stanowi niezbędny element do załatwienia szeregu innych formalności. Termin podpisania umowy przeniesienia własności jest określony w umowie deweloperskiej, jednak po spełnieniu pewnych warunków, może on ulec przyspieszeniu.
Czym dokładnie jest umowa przeniesienia własności?
Umowa przeniesienia własności w praktyce jest sprzedażą domu przez dewelopera na rzecz nabywcy. Dokument ten sporządzany jest w obecności notariusza – pod rygorem nieważności. Wśród postanowień aktu notarialnego, dotyczącego przeniesienia prawa własności do nieruchomości, z reguły znajduje się też wniosek o założenie księgi wieczystej wraz ze stosownym wpisem.
W umowie przeniesienia własności zawiera się również informację o ostatecznym metrażu i cenie za dom oraz o przekazaniu kompletu kluczy. W rezultacie dokonanych czynności notarialnych, włącznie z prawem własności – na nowego posiadacza domu przechodzą automatycznie obowiązki związane z pokrywaniem wszystkich kosztów użytkowania nieruchomości. Podpisanie umowy przenoszącej własność bywa też zwieńczeniem formalnych kontaktów z deweloperem, chyba, że potrzebę taką wymuszą w przyszłości inne okoliczności (np. uruchomienie rękojmi czy reklamacja).
Kiedy może dojść do przeniesienia prawa własności domu?
Warunkiem koniecznym do zawarcia umowy przeniesienia prawa własności, jest dokonanie odbioru technicznego domu. Formalny odbiór wiąże się ze zweryfikowaniem przez nabywcę standardu określonego w prospekcie informacyjnym i umowie deweloperskiej. Po odbiorze wykonawca może, ale nie musi przekazać przyszłemu nabywcy klucze do domu. Do podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności może dojść bezpośrednio po odbiorze. Z różnych względów deweloper może jednak zechcieć dokonać tej czynności prawnej później, jeżeli zapis przedwstępnej umowy mu to umożliwia.
Przed zawarciem umowy przenoszącej własność, wykonawca (deweloper) powinien otrzymać pełne wynagrodzenie za wybudowany dom. Końcowa cena wynika z iloczynu rzeczywistego metrażu (z uwzględnieniem dopuszczalnych odchyleń procentowych) oraz ustalonej stawki jednostkowej za metr kwadratowy.
Dlaczego umowa przeniesienia własności jest tak ważna dla nabywcy?
Niezależnie czy nabywca finansuje zakup domu ze środków własnych, czy też kolejne raty regulowane są z kredytu hipotecznego, to do momentu podpisania umowy przeniesienia własności, nie jest on formalnym posiadaczem nieruchomości. Często deweloperzy „idą na rękę” przyszłemu nabywcy i przekazują mu komplet kluczy zaraz po spisaniu protokołu odbioru. Praktyka taka ma na celu umożliwienie nabywcy kontynuowania wykańczania i wyposażania wnętrz, aby przyspieszyć termin wprowadzenia się do domu. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że wszelkie dodatkowe nakłady, jakie w związku z tym poczyni przyszły właściciel, w rzeczywistości są inwestycją w nieruchomość, jakiej nie jest on jeszcze prawnym posiadaczem. W interesie nabywcy jest więc doprowadzenie do jak najszybszego zawarcia umowy przeniesienia własności do domu.
Równie istotną kwestią jest też to, iż akt przeniesienia własności jest podstawą do dokonywania przez faktycznego posiadacza nieruchomości pozostałych czynności. Umowa przenosząca prawo własności jest niezbędna m. in. do załatwienia meldunku, skutecznego złożenia deklaracji śmieciowej czy dokonania wpisu na hipotece (np. instytucji kredytującej). Do przepisania liczników lub zawarcia nowych umów z dostawcami mediów, w zasadzie wystarcza protokół odbioru nieruchomości, dokument tożsamości oraz pierwotna umowa deweloperska (przedwstępna).
O czym jeszcze trzeba pamiętać w kontekście umowy przeniesienia własności
Kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeśli wykonawca nie dotrzymał terminu zawarcia umowy przeniesienia własności. Wcześniej jednak zobligowany jest do wyznaczenia deweloperowi dodatkowego terminu (120 dni) na przeniesienie prawa własności do domu. Z chwilą uskutecznienia się odstąpienia od umowy deweloperskiej, niedoszłemu nabywcy przysługuje prawo ubiegania się o zwrot poniesionych kosztów (np. obsługi kredytu) oraz ewentualne odszkodowanie.